Le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019) impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040 et 60 % d’ici 2050. Chaque année, les consommations doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT de l’ADEME, avant le 30 septembre. La prochaine échéance — déclaration des consommations de 2025 — est fixée au 30 septembre 2026.
Mis à jour le 29 juin 2026. Le décret tertiaire — aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET) — est l’une des obligations les plus structurantes pour l’immobilier d’entreprise. Beaucoup de propriétaires et d’occupants découvrent encore son ampleur. Voici qui est concerné, quels objectifs viser et comment déclarer.
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Issu de la loi ELAN, le dispositif est codifié à l’article L174-1 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance, ancien article L111-10-3) et précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (Légifrance). Il oblige à réduire dans la durée la consommation d’énergie finale des bâtiments tertiaires, et à en rendre compte chaque année. Il complète, pour l’existant, la directive sur la performance énergétique des bâtiments — voir notre article sur la rénovation énergétique et la directive EPBD.
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Le critère est la surface. Sont assujettis les bâtiments, parties de bâtiment ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m².
- Un bâtiment entièrement dédié à une activité tertiaire de plus de 1 000 m².
- Une partie tertiaire de plus de 1 000 m² au sein d’un bâtiment à usage mixte.
- Un ensemble de bâtiments sur un même site dont les surfaces tertiaires cumulées atteignent 1 000 m².
Bureaux, commerces, enseignement, santé, hôtellerie, logistique, équipements sportifs, administrations : tous les secteurs sont visés. Propriétaires et locataires sont l’un et l’autre responsables et se répartissent les obligations selon le bail.
Quels objectifs ? Deux voies possibles
L’assujetti choisit l’une des deux méthodes pour atteindre la conformité :
| Méthode | Principe | Cibles |
|---|---|---|
| Valeur relative (Crelat) | Réduire par rapport à une année de référence (12 mois pleins, postérieure à 2010) | −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050 |
| Valeur absolue (Cabs) | Atteindre un niveau de consommation fixé par arrêté, selon la catégorie d’activité et la zone climatique | Seuils Cabs publiés par arrêté |
Des modulations sont possibles (contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou disproportion économique manifeste des actions), mais elles doivent être justifiées par un dossier technique déposé sur OPERAT.
Comment et quand déclarer sur OPERAT ?
La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, centralise les déclarations. Chaque assujetti y déclare, avant le 30 septembre de chaque année, les consommations de l’année précédente, la surface et l’activité. La prochaine échéance est le 30 septembre 2026 pour les consommations de 2025. La plateforme calcule ensuite l’atteinte des objectifs et délivre une attestation annuelle (« Éco Énergie Tertiaire »).
Que risque-t-on en cas de non-conformité ?
Le défaut de déclaration ou de résultats expose, après mise en demeure, à une procédure de « name & shame » — publication du manquement sur un site de l’État — et à une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment. Au-delà de la sanction, la réduction des consommations allège durablement les charges d’exploitation, dans un contexte de prix de l’énergie élevés.
Comment s’y préparer ?
- Recenser son patrimoine tertiaire et vérifier le franchissement du seuil de 1 000 m².
- Choisir et documenter l’année de référence, puis fiabiliser les données de consommation (factures, sous-comptage).
- Déclarer dans les délais sur OPERAT et conserver les justificatifs.
- Bâtir un plan d’actions (équipements, pilotage, travaux) et, si besoin, mobiliser des financements : nous accompagnons ce volet via notre offre financements et ingénierie juridique.
- Articuler le décret tertiaire avec les autres obligations énergétiques, dont l’audit énergétique obligatoire.
Questions fréquentes
Pas individuellement. Le seuil de 1 000 m² s’apprécie aussi par cumul : plusieurs activités tertiaires dans un même bâtiment, ou plusieurs bâtiments sur un même site, qui atteignent ensemble 1 000 m² de surface tertiaire, sont assujettis.
Les deux sont responsables et se répartissent la déclaration selon le bail : le propriétaire pour le bâti et les équipements, l’occupant pour les consommations liées à son activité. Une coordination est indispensable.
Après mise en demeure, l’administration peut publier le manquement (« name & shame ») et prononcer une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, par bâtiment.
Textes et sources de référence
- Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments tertiaires
- Article L174-1 du code de la construction et de l’habitation
- ADEME — plateforme OPERAT
- Ministère de la Transition écologique — dispositif Éco Énergie Tertiaire
Article rédigé par le Dr Konstantin Ilchev, docteur en droit (thèse « L’efficacité énergétique et le droit »), président de la Société Générale de Transitions.
Un patrimoine tertiaire à mettre en conformité avec le décret ? Décrivez-nous votre projet — réponse sous 48 h.